IL MATTONE NON E’ ANCORA AL CAPOLINEA

28 Settembre 2004, di Redazione Wall Street Italia

*Sara Silano è Vicecaposervizio di Morningstar in Italia

(WSI) – Per alcuni, il mercato immobiliare inglese è arrivato a fine-corsa ed è meglio puntare su altri Paesi come la Spagna. Per altri, l’occidente è da preferire all’Asia, che nel settore del mattone è meno trasparente. Nonostante le differenze di vedute tra gli investitori istituzionali, i titoli del settore continuano a regalare buone performance a livello globale. Nell’ultimo mese, l’indice Msci Real estate ha guadagnato lo 0,6% in euro ed è il migliore tra i settoriali da gennaio (+18%).

In Inghilterra, ad agosto i prezzi delle case sono scesi dello 0,6% e nell’ultimo trimestre la crescita è stata dell’1,8%, molto meno dei precedenti tre mesi (+6,5%). In pochi, però credono in un crollo, mentre molti si attendono un lungo periodo di cali moderati. Infatti, nonostante la Banca centrale abbia già alzato i tassi di interesse per cinque volte, la domanda immobiliare si mantiene sostenuta, grazie alla fase favorevole del ciclo d’investimenti.

Secondo una ricerca di PricewaterhouseCoopers (PwC), a Londra il mercato degli uffici è destinato a riprendersi dopo la crisi finanziaria degli anni scorsi, in quanto la città rimane uno dei centri d’affari chiave nel panorama internazionale. Ma per PwC, le aree più interessanti nei prossimi quattro anni saranno la Spagna e l’Irlanda, per via della forte crescita economica sperimentata recentemente. In particolare, nella penisola iberica sono attesi ritorni a due cifre per tutti i settori immobiliari entro il 2007.

“Il mercato del mattone inglese (ma anche quello francese), ha performato bene, tuttavia continua ad essere interessante”, spiega Andrea Aliberti, gestore del fondo Azimut Real Estate. “Sono attraenti pure gli Stati Uniti, soprattutto per gli elevati dividendi dei Reit (Real estate investment trust, ndr). Questi fondi, infatti, non pagano le tasse se distribuiscono almeno il 90% degli utili”. Aliberti è cauto, invece, su Hong Kong, in quanto lo sconto sul net asset value (Nav) si è ridotto dal 40 al 10% e le valutazioni sono “piene”. Inoltre, avverte il fund manager, tale mercato è meno efficiente di quelli occidentali.

Per quanto riguarda l’Italia, il mercato è seguito con attenzione dagli investitori, sebbene pesi per meno dell’1% nei benchmark di settore, come l’Msci Real Estate. In base all’Indice immobiliare italiano consultativo, un indicatore total return introdotto recentemente da Nomisma e Investment Property Databank (Ipd), nel 2003, la performance è stata del 10,4%, tra le migliori nel panorama europeo. A livello di comparti, il rendimento degli uffici è stato superiore a quello degli edifici commerciali e industriali. L’indice è composto da due parti, capital gain e income return (rendimenti da entrate nette) ed è già calcolato in altri 15 Paesi a livello mondiale.

L’immobiliare è tradizionalmente un settore difensivo, ma al suo interno esistono varie sfumature. Alcuni titoli, come l’inglese British Land, offrono una protezione maggiore, in quanto stipulano contratti di affitto a lunga scadenza (16-18 anni). Altri, tra cui Land Securities, sono più sensibili al ciclo e performano di più nelle fasi di ripresa, dal momento che possono rinegoziare i contratti con maggior frequenza. Nel valutare un titolo immobiliare, però, Aliberti suggerisce di tenere in considerazione anche altri fattori, quali il portafoglio di immobili e la qualità del management. In questo senso, il gestore esprime un giudizio positivo sulla francese Unibail e sull’italiana Beni Stabili.

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