IL MATTONE A MILANO PERDE UN PO’ DI SMALTO

9 Maggio 2005, di Redazione Wall Street Italia

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Un mercato decisamente più riflessivo. Il comparto immobiliare a Milano sta rallentando. Non si tratta né di un crollo né del temuto scoppio della bolla speculativa, ma di un cambiamento nell’atteggiamento delle famiglie che, a causa dell’alto livello dei prezzi, ci pensano su prima di impegnarsi nell’acquisto della casa.

«Nei primi quattro mesi di quest’anno i tempi di vendita si sono allungati, così sul mercato l’offerta è più abbondante», dice Guido Lodigiani, responsabile dell’Ufficio studi di Tecnocasa. Prima di trovare un compratore passano anche quattro mesi, contro i due-tre di prima. L’acquirente ha maggiore scelta e preferisce confrontare diverse offerte, prima di decidere.

E questi primi mesi del 2005 segnano anche un deciso rallentamento della corsa dei prezzi: se nel secondo semestre dello scorso anno sotto la Madonnina è stato registrato un incremento medio del 4,1% (dopo il 2,8% dei primi sei mesi), le previsioni di Tecnocasa per l’intero anno indicano un 3%. Con alcuni quartieri in ulteriore crescita, ma con molti altri senza aumenti o in calo.

Una conferma dell’inversione di tendenza viene dalle rilevazioni di Datahouse. Le compravendite registrate a Milano sono in calo: il 13,17% in meno nel primo trimestre con la punta negativa del 21,56% in febbraio. Va un po’ meglio in provincia: dopo un calo del 7% in gennaio, il trimestre si è chiuso con un aumento del 5,88%. Complessivamente però, le 17.388 compravendite sono inferiori dell’1% a quelle registrate nell’analogo periodo del 2004.

Molto simile l’andamento dei mutui. Sempre secondo Datahouse nel trimestre sono stati stipulati 10.567 atti, il 3,9% in meno rispetto ai primi tre mesi del 2004.

A sottolineare il mutato atteggiamento delle famiglie verso il mattone arriva anche un dato particolare rilevato dalle agenzie cittadine di Tecnocasa: la disponibilità di spesa. «Sebbene sia in lieve aumento la percentuale di chi si dice disposto a spendere più di 240.000 euro per l’acquisto dell’abitazione – spiega Lodigiani – se si prendono in considerazione solo le tipologie più richieste, escludendo gli appartamenti di grande dimensione, in molti quartieri abbiamo un calo».

I prezzi, dal 1997 a oggi, hanno corso molto, mediamente la crescita a Milano è superiore al 66%, ma ci sono state punte molto più alte. Basta pensare che nel secondo semestre 2004 i valori medi danno, come si diceva, un 4,1% ma ci sono quartieri come Corvetto che hanno segnato un incremento del 20% e Città Studi il 17,7%.

Vediamo, allora, la mappa dei quartieri più ricercati.
Al Corvetto i prezzi sono saliti del 20% con valori medi dell’usato tra 2.400 e 2.700 euro al metro quadrato. La zona sta crescendo al traino dell’ambizioso progetto di Milano Santa Giulia nella vicina Rogoredo, sull’area ex Montecity, dove sono previste 270.000 nuove abitazioni oltre a spazi commerciali, uffici e locali di intrattenimento. Nuovi giardini e nuove iniziative fanno della zona attorno a Tito Livio un’area in via di sviluppo con valori saliti del 12%.

Anche la più centrale Porta Romana-Buozzi segna aumenti del 17,9% soprattutto per i piccoli tagli, per i quali c’è stato un incremento delle richieste (l’usato di media qualità arriva a 5.500 euro al metro quadrato). Molto dinamica anche la zona Pezzotti-Bocconi, grazie alle numerose iniziative per l’ampliamento dell’università e degli spazi per le residenze degli studenti: i valori sono saliti del 7,7%.
Il recupero, privilegiando il verde, dell’area ex Osram ha fatto salire del 10,6% i prezzi nelle vie Tolstoi-Savona dove ci sono nuove costruzioni a 3.100-3.500 euro al metro e l’usato sui 2.500 euro. Numerosi interventi di recupero anche nell’area Rubens-Gambara con prezzi saliti del 16,7% (l’usato a 3.500-3.800 euro al mq.).

Vivace anche Città Studi che ha visto crescere i prezzi del 17,7% . In palazzi degli anni ’30 ci sono prezzi da 3.000 euro, se da ristrutturare, a 4.000 euro se abitabili. Condomini degli anni ’70 vanno da 3.500 a 4.100 euro, prestigiosi.
In crescita del 12,2% le quotazioni a Baggio. Ci sono piccole palazzine nuove a 3.100 euro, mentre a Muggiano partirà un cantiere di 80 appartamenti con prezzi medi sui 2.500 euro al metro quadrato. Più freddi Fulvio Testi-Bicocca che mostrano qualche arretramento dei valori dell’usato (sui 2.500-2.900 euro).

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