IL BOOM DEGLI IMMOBILI STA FRENANDO LA RIPRESA

28 Ottobre 2003, di Redazione Wall Street Italia

La follia immobiliare che si è impadronita di alcune città italiane sembra non conoscere più limiti. A Milano ci sono palazzi per i quali sono stati chiesti 20 mila euro al metro quadrato e forse anche qualcosa in più. Il che significa per una casa di cento metri quadrati un prezzo complessivo di due milioni di euro, cioè quattro miliardi delle vecchie lire. E’ possibile che in realtà non sia mai stato firmato un contratto di vendita con questi prezzi da capogiro, ma si sa che invece altri immobili sono passati di mano a 10 e 15 mila euro per metro quadrato. Sono cifre impressionanti.

E, naturalmente, si trova il corrispettivo negli affitti, che già sono alti, ma che stanno per esplodere. Per una casa in centro di 70-80 metri quadrati è ormai normale sentirsi chiedere affitti da due-tre mila euro al mese. E per case un po’ più grandi, in zona medio centro, ci si sente chiedere sempre più spesso cifre che stanno fra i 2500 e i 3000 euro.

Sono, come ognuno può capire, delle vere enormità. Qui faccio l’esempio di Milano perché è la città che conosco meglio, ma credo che, grosso modo, la stessa situazione si stia verificando in molti centri italiani.

Il boom dei prezzi, per tornare al nostro tema, ha due conseguenze. La prima è che la media borghesia milanese degli uffici e delle professioni viene sospinta, dal lievitare degli affitti e dei prezzi degli immobili, verso la periferia o addirittura fuori città. Gli immobili, con i loro prezzi assurdi, stanno cioè ridisegnando la sociologia della città, con un centro e un semicentro abitato da super-ricchi e una periferia e un hinterland in cui si ammassa tutto il resto. Tutto ciò sta dando vita a una struttura “tesa”, conflittuale, senza più mediazioni e zone intermedie tra un pezzo e l’altro della città. Milano, insomma, sta diventando un po’ peggio di quello che era. E questa è la prima conseguenza.

La seconda è che tutto ciò comincia a avere serie conseguenze sull’economia in generale.

Per capire bene questo secondo punto bisogna spostarsi per un attimo a Hong Kong, dove lavora il signor Andy Xie. Xie è un bravissimo analista della Morgan Stanley che spesso manda dall’Asia rapporti molto interessanti. Uno degli ultimi ha appunto a che fare con le case. E Xie nota come l’Europa e l’Asia abbiano alcuni problemi in comune. Uno di questi è certamente la necessità di dipendere meno (per la propria crescita) dalle esportazioni e un po’ di più dal mercato interno. Insomma, dagli acquisti fatti dagli abitanti.
Ma su questo si innesta la questione del caro-case (fortemente sentito anche in Asia). Xie fa qualcosa di più. Ha calcolato quante annualità di stipendio servono per comperarsi una casa media nei vari posti del mondo. A Hong Kong servono 17 annualità. A Singapore 13. In Giappone 9,5 annualità. In Corea 9. In Inghilterra 8,3. In America soltanto 3,3 annualità.

E’ evidente, da queste cifre, che l’acquisto di una casa rappresenta quasi ovunque (tranne che negli Stati Uniti) un peso molto elevato per le finanze familiari. E è altrettanto evidente che tutto ciò grava poi negativamente sulla capacità di spesa dei cittadini. Chi deve impegnare dieci o quindici anni di stipendio nell’acquisto di un’abitazione, poi avrà poco da spendere in altre cose e comunque non ne avrà molta voglia.
Da qui la necessità, secondo Xie, per quei governi che intendano far crescere la domanda interna, di abbattere significativamente il caro-case. E’ inutile, insomma, dire che si vuole dipendere meno dalle esportazioni e che si vuole puntare di più sulla crescita del mercato interno, se poi i cittadini sono taglieggiati da un caro-case che di fatto si porta via per anni e anni la loro capacità di risparmio o comunque una parte molto rilevante del loro reddito disponibile. Si deve abbattere il caro-case, anche del 40-50 per cento, in modo da liberare risorse che possano far crescere poi la domanda interna di beni e servizi.

Ma come si fa a abbattere il caro-case? Non certo con strumenti dirigistici (tipo blocco degli affitti o, peggio ancora, blocco dei prezzi). No: l’unica strada sensata è quella di aumentare l’offerta immobiliare. O consentendo di costruire di più nelle città, al fine di far scendere i prezzi. O, ove questo non sia possibile per questioni urbanistiche, storiche e paesaggistiche, realizzando all’esterno delle metropoli città-satellite di grandi dimensioni (anche da 50-60 mila abitanti) ben collegate con il centro dell’area.

La proposta di Xie può sembrare futuribile. Invece è molto sensata e è già praticata su scala abbastanza grande a Parigi. A Milano sarebbe ora di cominciare a pensarci seriamente. Anche perché ci sarebbero vantaggi collaterali non piccoli. Il caro-case non incide infatti solo sul livello e sulla qualità della vita dei cittadini, ma anche sui costi. Infatti il caro-case riguarda anche negozi, uffici, strutture commerciali, ecc. Una buona “lotta” al caro-case sarebbe insomma anche una sorta di maxi-cura contro l’inflazione.
Esistono alternative? Di tipo strutturale no. Di tipo congiunturale sì. Non appena scatterà la ripresa economica (fra qualche anno), il denaro troverà di meglio che investirsi in immobili, andrà in Borsa e nelle imprese. E allora i prezzi delle case precipiteranno. Pronti, però, a ripartire come razzi alla prima (successiva) inversione congiunturale.

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