Ai sensi dell’articolo 2826 del Codice Civile quando si concede un’ipoteca, l’immobile deve essere specificatamente designato con l’indicazione della sua natura, del comune in cui si trova, nonché dei dati di identificazione catastale, mentre per i fabbricati in corso di costruzione devono essere indicati i dati di identificazione catastale del terreno su cui insistono.
Occorre quindi procedere ad effettuare una valutazione immobiliare da parte del perito. L’ABI (Associazione bancaria italiana) ha adottato le linee guida 2015 per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie, un documento che fornisce indicazioni omogenee in fatto di perizie immobiliari.
Valutazione immobiliari esposizioni creditizie: linee guida ABI 2015
Le Linee Guida redatte insieme a Tecnoborsa, Assovib e sette ordini delle categorie professionali coinvolte, definiscono per gli operatori del mercato (valutatori, società di valutazione, banche, etc.), che li applicheranno, principi, standard, regole e procedure per la corretta valutazione in base alle disposizioni normative e regolamentari vigenti. In particolare sono individuati gli standard da seguire per la definizione del corretto valore di mercato degli immobili, nonché le caratteristiche del perito idoneo alla valutazione e i tre metodi principali di valutazione da utilizzare che riprendono i principi degli standard internazionali Ivs e Ivs.
I metodi per la stima del valore di mercato
Come previsto nelle Linee Guida, il valore di mercato è una rappresentazione del valore di scambio, ossia dell’importo al quale un immobile verrebbe venduto se fosse posto in vendita sul (libero) mercato alla data della valutazione in circostanze che rispondono a definiti criteri. Il valore di mercato è stimato tramite l’applicazione di procedure e di metodologie di valutazione riferite alla tipologia, alle condizioni dell’immobile e alle circostanze più probabili in cui tale immobile sarebbe compravenduto sul (libero) mercato.
I metodi utilizzati per stimare il valore di mercato sono:
- il metodo del confronto di mercato
- il metodo finanziario
- il metodo dei costi.
La scelta del metodo valutativo migliore da usare è legata alla disponibilità dei dati, alle circostanze del mercato, alla natura e alle condizioni dell’immobile da valutare.
Metodo del confronto di mercato
Tale metodologia si basa sulla rilevazione dei prezzi di mercato e delle caratteristiche degli immobili ricadenti nello stesso segmento di mercato dell’immobile da valutare. L’immobile da valutare è confrontato con le compravendite di immobili simili concluse sul libero mercato. Quando sono disponibili i dati immobiliari relativi al segmento di mercato dell’immobile da valutare, il metodo del confronto di mercato è il più diretto e appropriato per stimare il valore di mercato.
Metodo finanziario
Il metodo finanziario si basa sulla capitalizzazione del reddito degli immobili. Tale metodo può essere applicato sia nella stima del valore di mercato che nella stima di valori diversi dal valore di mercato e può essere utilizzato in modo efficace ed affidabile solo quando sono disponibili dati di confronto pertinenti. Quando non esistono tali informazioni, questo metodo può essere utilizzato per un’analisi generale, ma non per un confronto diretto di mercato. Il metodo finanziario è particolarmente importante per gli immobili acquistati e venduti sulla base della loro capacità e delle loro caratteristiche di produrre reddito, e nelle situazioni in cui sussistono prove di mercato a supporto dei vari elementi presenti nell’analisi.
Metodo dei costi
Tale metodologia si basa sulle stime del valore dell’area edificata e del costo di ricostruzione del fabbricato esistente, eventualmente deprezzato per la vetustà e per l’obsolescenza. Il costo di ricostruzione può essere stimato come costo di sostituzione di un nuovo immobile con pari utilità e funzioni, considerate eventualmente la vetustà e l’obsolescenza.
Il costo di ricostruzione è composto dal costo di costruzione del fabbricato e dalle altre spese (oneri di urbanizzazione, autorizzazioni, compensi professionali, ecc.). Nel costo è compreso l’utile che si suppone entri nel processo di edificazione secondo il sistema organizzativo ipotizzato (tradizionale, con impresa di progettazione e costruzione, con impresa di gestione, ecc.).
La stima del valore di mercato di un immobile e dei valori diversi dal valore di mercato deve essere svolta da periti competenti, senza pregiudizi o interessi personali, i cui rapporti di valutazione siano chiari, non fraintendibili e contenenti tutti gli elementi necessari per la corretta interpretazione della valutazione stessa.
