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Valutazioni Immobiliari: cosa sono e quando servono

Valutazioni immobili 8° Lezione

1 Dicembre 2015, di Alessandra Caparello

Sono molteplici le situazioni in cui può sorgere l’esigenza di effettuare una valutazione immobiliare. Ad esempio in ambito giudiziario in caso di contenziosi che possono riguardare una separazione fra coniugi o una divisione ereditaria, in quello bancario per le operazioni di credito, nel caso dei fondi immobiliari per gli investimenti e ancora per quanto riguarda le operazioni fra privati nel caso di acquisto o vendita di un’abitazione o quando si richiede un mutuo. In tutti questi casi risulta quindi fondamentale conoscere il valore di mercato di un immobile.

Le fonti di riferimento

Per individuare la nozione di valore di mercato di un immobile si utilizzano come riferimento gli International Valuation Standard definiti dall’International Valuation Standard Council (IVSC) di Londra, un’organizzazione non governativa costituita nel 1981 e membro delle Nazioni Nazioni Unite.

Al riguardo nel nostro ordinamento la principale fonte di riferimento quando si tratta di effettuare valutazioni immobiliari è il “Codice della Valutazioni immobiliari. Italian Property Valuation Standard” edito da Tecnoborsa, l’organizzazione del sistema delle camere di commercio per lo sviluppo e la regolazione dell’economia immobiliare, che costituisce il punto di riferimento largamente condiviso al quale si rimanda per tutti gli aspetti scientifici e procedurali quando si tratta di valutazioni immobiliari.

Cos’è il valore di mercato

In base all’International Valutation Standard 2007 (IVS), riportato nel Codice edito da Tecnoborsa, il valore di mercato è indicato come:

“L’importo stimato al quale un determinato immobile può essere compravenduto alla data della stima, posto che l’acquirente e il venditore hanno operato in modo indipendente, non condizionato e nel proprio interesse, dopo un’adeguata attività di marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito con eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione.”

In sostanza una stima sintetica del valore di mercato di un immobile può essere effettuata usando la seguente formula: “Valore di mercato = Superficie commerciale x Quotazione al metro quadrato x Coefficienti di merito”.

Chi stabilisce il valore di mercato

Il valore di mercato degli immobili è stabilito da un valutatore immobiliare specializzato ossia un professionista che risulti indipendente, qualificato e certificato.

Così nel caso di acquisto o vendita di una casa ad esempio, la valutazione immobiliare deve essere effettuata da un professionista, un perito che effettua un accurato sopralluogo e redige il cosiddetto rapporto estimativo che permette di conoscere il valore di mercato di quell’immobile.

Il valutatore immobiliare è una persona fisica o anche giuridica in possesso delle qualifiche professionali prevista dall’ordinamento giuridico nazionale per esercitare l’attività valutativa. In particolare il valutatore deve aver conseguito un titolo di studio appropriato ovvero deve aver acquisto una specifica formazione per svolgere le dovute stime. Inoltre il valutatore deve seguire corsi di aggiornamento professionale continuo.

Rapporto di valutazione immobiliare: di cosa si tratta

La perizia che il valutatore effettua sull’immobile è il rapporto estimativo (o rapporto di valutazione immobiliare). Secondo il Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa:

“Nel rapporto di valutazione sono riportati i processi analitici e i dati utilizzati per la stima del valore finale, allo scopo di guidare il lettore attraverso le procedure e le prove utilizzate dal valutatore per elaborare la valutazione”.

Il rapporto estimativo viene redatto seguendo vari step sintetizzabili in:

  • raccolta dati sull’immobile: un dato immobiliare è un insieme di informazioni relative ad un contratto di un immobile riguardanti il vero prezzo di compravendita e/o di affitto, insieme a tutte le caratteristiche immobiliari che contraddistinguono l’immobile (superficie, livello di piano, stato di manutenzione, impianti, ecc.) e a tutti i documenti (foto, planimetrie, atti, ecc…).
  • Sopralluogo immobile: oltre a prendere possesso dei dati di cui sopra, il valutatore deve effettuare anche un sopralluogo dell’immobile e vedere direttamente e con cura tutti gli altri elementi esistenti al fine di eseguire la valutazione immobiliare, verificando cos di persona la corrispondenza tra lo status reale dell’immobile e quello che invece risulta sulla carta
  • Procedimento di stima: il valutatore individua il metodo di valutazione più idoneo tra quelli esistenti a livello internazionale. Utilizzando i dati immobiliari il Valutatore può applicare i più appropriati modelli valutativi previsti nell’ambito del Market Approach ( si basa sul valore ottenuto per transazioni e/o cessioni di beni simili o assimilabili al bene oggetto di stima) ovvero qualora questo non risulti i applicabile, per l’effettiva assenza di comparables, ricorre all’Income Approach ( si fonda sulle le potenzialità del bene che derivano dal suo possesso) o al Cost Approach (permette di determinare il valore di un bene mediante l’analisi dei costi necessari per produrre lo stesso).

Al termine di queste operazioni, il valutatore stima il prezzo dell’immobile e redige il rapporto estimativo.