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Negozi e uffici: calcolo del valore di mercato

Valutazioni immobili 5° Lezione

26 Gennaio 2016, di Alessandra Caparello

Oltre per gli immobili a destinazione residenziale, una valutazione immobiliare è necessaria anche nel caso di vendita e locazione di immobili a destinazione commerciale, quindi uffici, negozi e locali. Anche in tal caso è l’esperto, il valutatore immobiliare che deve effettuare una perizia. Ecco quali sono i principali coefficienti di merito nel caso delle valutazioni immobiliari di uffici, negozi e locali.

Valore di mercato

La nozione di valore di mercato di un immobile è individuata dal “Codice delle valutazioni immobiliari-Italian Property Valuation Standard” edito da Tecnoborsa. In particolare esso è l’ “Importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data della valutazione tra un acquirente e un venditore essendo entrambi non condizionati da fattori esterni e dopo una adeguata attività di marketing da entrambe le parti”.

Usando una formula matematica, il valore di mercato è dato dalla Superficie commerciale x Quotazione al metro quadro x Coefficienti di merito.

Calcolo valore uffici e negozi: i coefficienti di merito

Nel caso del calcolo del valore di mercato di uffici, negozi e locali, i principali coefficienti di merito da utilizzare sono i seguenti:

  • uffici: -10% ( ubicazione in posizioni di elevato interesse); 0% (ubicazione in posizione intermedie); -5% ( ubicazione in posizioni secondarie)
  • negozi: +50% ( posizioni particolarmente favorevoli al commercio), +20% ( posizioni favorevoli al commercio); 0% ( posizioni ordinarie); -30% ( posizioni poco favorevoli al commercio); +20% ( altezza soffitti superiore a 4,5 metri)
  • magazzini: 0% ( a piano terreno o rialzato con accesso carraio); -10% (a piano terreno o rialzato senza accesso carraio); -15% ( a piano seminterrato con accesso carraio); – 30% ( a piano seminterrato accessibile solo da scale);
  • capannoni: 0% ( a piano terreno); – 5% ( a piano rialzato); -10% ( senza accesso autoarticolati): -15% ( senza area di pertinenza).

Inoltre nel caso di locazione per tutte le tipologie di immobili a destinazione commerciale, il coefficiente di merito da utilizzare nel calcolo del valore di mercato è -20% in casso di locazione con scadenza a 6 anni e -30% nel caso di immobili che sia già avviato commercialmente.