Per calcolare il valore di mercato di un immobile, abbiamo detto nelle precedenti lezioni che si usa una formula matematica, ossia Superficie commerciale x Quotazione al metro quadro x Coefficienti di merito. Vediamo da vicino cos’è la superficie commerciale di un immobile, la differenza con la superficie calpestabile e i criteri per calcolarla, ricordandosi che è sempre bene affidarsi all’esperto, il valutatore immobiliare.
Superficie commerciale e calpestabile: le differenze
La superficie commerciale nella valutazioni immobiliari è chiamata “superficie commerciale vendibile” (SCV) e rappresenta un parametro di mercato oggettivo a cui attenersi per le valutazioni immobiliari. È bene distinguere tra superficie commerciale vendibile e superficie calpestabile che sono due distinte modalità per misurare le planimetrie.
La prima rappresenta, sia nel caso che si tratti di immobile avente destinazione residenziale sia di immobili aventi destinazione diversa da quella abitativa (commerciale, direzionale, industriale, turistico), la somma di:
- superfici coperte
- superfici ponderate ad uso esclusivo delle terrazze, balconi, patii e giardini;
- quote percentuali delle superfici delle pertinenze (cantine, posti auto coperti e scoperti, soffitte- sottotetto, box, ecc.).
La superficie interna netta è la cosiddetta superficie calpestabile, intesa come l’area all’interno di un immobile o di un edificio, che è data dalla somma dei singoli vani costituenti la medesima unità immobiliare, misurata lungo il perimetro interno dei muri perimetrali e delle pareti divisorie, per ciascun piano fuori terra o entro terra, rilevata ad un’altezza convenzionale di m. 1,50 dal piano di pavimento.
Sono inclusi nella superficie calpestabile dell’immobile:
- spessori delle zoccolature
- superfici delle sottofinestre (sgusci)
- superfici occupate in pianta dai mobili, dagli armadi a muro e dagli altri elementi incassati
- superfici di passaggio relative a porte e/o varchi
- spazio interno di circolazione orizzontale (corridoi, disimpegni, e analoghi) e verticale (scale, ascensori, impianti di sollevamento, e analoghi)
- centrale termica
- locali impianti interni o contigui all’edificio
- condotti verticali dell’aria ed elementi analoghi.
Non sono inclusi invece lo spessore dei muri sia perimetrali che interni, il porticato ricavato all’interno della proiezione dell’edificio o contiguo, lo spessore delle pareti divisorie, lo spazio occupato dalle colonne e dai pilastri.
Calcolo superficie commerciale
Per calcolare la superficie commerciale di un immobile si usa a riferimento il Codice delle Valutazioni Immobiliari, edito da Tecnoborsa e Agenzia delle entrate. In esso si prevedono le quote percentuali utilizzate per il calcolo delle superfici coperte, quelle ponderate e delle pertinenze, dalla cui somma deriva la superficie commerciale.
- Superfici coperte calpestabili ( comprensive dei muri interni ed esterni dell’unità principale): 100% superfici calpestabili, 100% superfici pareti divisorie interne (non portanti), 50% superfici pareti di confine con altre unità immobiliari , locali condominiali interni, 100 % delle pareti di perimetrali (nel caso di murature portanti di confine o perimetrali vengono computate fino ad un massimo di 50 cm quelle perimetrali e fino a 25 cm i muri in comunione); i locali principali ed accessori con altezza utile inferiore a 150 cm non vengono computati.
- Superfici scoperte (superfici ponderate ad uso esclusivo di terrazze, balconi, patii e giardini): 25% balconi e terrazze scoperte, 35% balconi e terrazze coperte, 35% patii e porticati, 60% verande, 15% giardini di appartamento e 10% ville e giardini
- Pertinenze (cantine, posti auto coperti e scoperti): il calcolo attiene a valori molto diversi, a seconda della loro qualità, dimensione e soprattutto ubicazione dell’immobile. In linea di massima le quote percentuali da usare sono: 25% cantina, 40-80% box, 25.50% posto auto coperto/scoperto; 80% mansarde rifinite; 60% locali interrati abitabili.
