FONDI IMMOBILIARI: QUEL CHE DOVRESTE SAPERE

17 Gennaio 2006, di Redazione Wall Street Italia

Il contenuto di questo articolo esprime il pensiero dell’ autore e non necessariamente rappresenta la linea editoriale di Wall Street Italia, che rimane autonoma e indipendente.

(WSI) – La recente chiusura del fondo immobiliare GrundbesitzInvest di Deutsche Bank in Germania e il congelamento degli oltre 5 miliardi di euro in mano ai risparmiatori obbligano tutti a porsi la domanda se è possibile che ciò accada anche nel resto d’Europa e quindi anche in Italia. Come si sa, il fondo è stato bloccato per l’eccessiva mole dei riscatti (circa 900 milioni di euro nel corso del 2005), dovuta alla paura che il valore della quota scendesse sempre di più. Il motivo di questa crescente richiesta di riscatti è il fatto che i rendimenti dei fondi immobiliari, in un mercato delle case praticamente fermo da anni, sono stati inferiori alle attese, quando non proprio negativi.

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Potrebbe succedere anche in Italia una crisi di questo tipo? La risposta è no. Intanto perché in Italia i fondi immobiliari sono chiusi e non aperti come in Germania. I sottoscrittori non possono effettuare la vendita “certa” così come fanno con i fondi comuni d’investimento (a ogni richiesta di riscatto corrisponde l’automatica vendita dei titoli sottostanti). Con i fondi chiusi la vendita è solo “tentata”, nel senso che se non si trova chi compra le quote restano in mano al sottoscrittore. È vero che in genere finora si è trovato un acquirente ma a caro prezzo: i fondi immobiliari, infatti, sono quotati con uno “sconto” molto forte del 2030 per cento. La logica che il legislatore ha sposato è che chi entra in un fondo chiuso lo fa per restarci fino alla fine e se vuole uscire prima è penalizzato.

Potrebbe accadere anche in Italia un’ondata di riscatti sull’onda di un timore di prezzi immobiliari statici o addirittura calanti? In teoria potrebbe anche accadere, ma il risultato in questo caso sarebbe la semplice impossibilità di trovare un compratore. Anche a un prezzo molto scontato.

Tutte queste cose sono implicite nella categoria del fondo chiuso. Ma i risparmiatori le sanno? Le dovrebbero sapere ma è quasi sicuro che la maggior parte di loro non le ha prese in considerazione. Infine l’ultima domanda: è possibile immaginare uno scenario futuro di mercato statico o con prezzi addirittura calanti? In teoria sì, in pratica per il momento non ce ne sono i segni: il mercato ha rallentato ma non si è fermato e tantomeno è arretrato.

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