FONDI IMMOBILIARI, PERCHE’ NO?

18 Maggio 2004, di Redazione Wall Street Italia

In un anno eccezionale per i fondi immobiliari, gli italiani si sono messi in luce nel panorama mondiale per la stabilità dei rendimenti. Nel 2003, la performance media è stata del 5,2%, di poco inferiore a quella del 2002 e in linea con l’anno precedente. In termini di patrimonio, invece, i fondi italiani sono ancora piccoli se confrontati con quelli tedeschi, mercato nel quale la dimensione media dei cinque più grandi è di 4,7 miliardi di euro contro 1,8 miliardi dei fondi italiani.

Sono i dati che emergono della seconda edizione della ricerca svolta da Morningstar per conto di Sorgente sgr, società di gestione specializzata in fondi immobiliari, che ha riguardato nove Paesi: oltre l’Italia, Belgio, Francia, Germania, Giappone, Paesi Bassi, Regno Unito, Spagna e Stati Uniti.

Il mercato americano

Il 2003 è stato un anno positivo per gli investitori in fondi immobiliari in tutto il mondo, con performance a tre cifre negli Stati Uniti, il mercato storicamente più avanzato. I Reit sono diventati a tutti gli effetti una classe di attività, al pari di azioni e obbligazioni, in qualità di strumenti di diversificazione del portafoglio. Due le caratteristiche che hanno attratto i risparmiatori: la natura difensiva in un contesto di forte volatilità delle Borse e gli elevati dividend yield. In più, un’analisi dell’associazione americana di categoria, Nareit, ha messo in luce la scarsa correlazione con le altre classi di attività. Infatti, il coefficiente di correlazione con i principali indici mondiali risulta diverso da uno su diversi orizzonti temporali, dai dieci ai trent’anni.

Bisogna guardare a Wall Street, dove sono 200 i Reit quotati, per un patrimonio totale di 400 miliardi di dollari, per rendersi conto della lunga storia di performance di questi strumenti. Nell’ultimo triennio, il rendimento è stato in media del 17,5% annuo, contro il –5,3% dell’S&P500 e a trent’anni i ritorni sono del 14% annuo (12% l’S&P500). Inoltre, il dividend yield di lungo periodo è in media del 7%.

Anno record in Germania e Italia

In Germania, il 2003 è stato un anno record per gli Immobilienfonds, che sono stati la tipologia di fondi che ha raccolto di più, con una crescita degli asset del 20%, che ha consentito di superare gli 85 miliardi in gestione. Un incremento ancora più elevato si è registrato in Italia (+28%), dove, però, il mercato è più giovane e il patrimonio totale ammontava a 4,3 miliardi alla fine del 2003.

In termini di performance, i migliori fondi italiani del 2003 sono Michelangelo di Sorgente sgr (+9,1%), Portfolio Immobiliare crescita di Bnl Fondi Immobiliari (+7,5%), Immobilium 2001 e Securfondo di Beni Stabili gestioni (+7,5% e +7%), Fondo Alpha di Fondi immobiliari italiani (+6,5%). In termini di patrimonio, invece sono sopra i 300 milioni Unicredito Immobiliare Uno (Pioneer IM), Fondo Alpha, Bnl Portfolio Immobiliare, Investire residenziale 1 (Investire Immobiliare) e Piramide Globale (DB Fondimmobiliari).

L’influsso delle normative tributarie

Sulle dinamiche del mercato dei fondi immobiliari incidono fortemente le normative, in particolare quelle tributarie. E’ emblematico il caso francese, dove nel 2003 sono stati liquidati nove fondi a fronte di un solo lancio, non per l’insuccesso di questi strumenti, ma perché sono venute meno le agevolazioni in termini di tassazione. Il governo parigino, infatti, fa largo uso delle politiche fiscali per stimolare certi comportamenti e tipi di investimento. Non a caso, molti Reit prendono il nome del parlamentare che ha proposto la legge per incentivarli. Quest’anno, ad esempio, dovrebbero essere favoriti dalla legge Robien.

UK: un mercato da ricostruire

E’ un mercato tutto da costruire quello britannico. I Reit, come fondi che investono direttamente in immobili, non esistono ancora (per questo il rapporto Mornigstar si è focalizzato sugli Unit trust, che sono simili ai fondi comuni tradizionali), ma il Tesoro ha messo in budget il loro lancio, atteso nel 2005, con l’obiettivo di aumentare la quantità e qualità di liquidità nel settore del mattone, promovendo la stabilità del mercato. La discussione è ancora in atto, ma la formula preferita per i Pif (Property investment fund) è quella chiusa, con quotazione alla Borsa di Londra, e distribuzione di almeno il 90% dei guadagni.

Ombre sul mercato spagnolo

Vincoli legislativi, commissioni di gestione elevate, oltre il 3% annuo contro il 2,2% dei fondi tradizionali, non hanno favorito lo sviluppo del mercato spagnolo, nel quale i fondi immobiliari rappresentano appena l’1,1% del patrimonio dell’industria del risparmio. Il futuro appare grigio in quanto gli analisti ritengono che il mercato immobiliare sia sopravvalutato, almeno del 30%, anche se nessuno parla di bolla speculativa.

Situazione critica in Giappone

Più critica è la situazione in Giappone, dove i fondi immobiliari investono soprattutto nel segmento degli uffici, che rappresenta il 75% del portafoglio conto il 27% dei Reit americani. L’anno scorso si è verificato un eccesso di offerta per via dell’incremento di nuove costruzioni, in particolare nel centro di Tokyo, che ha fatto aumentare il potere contrattuale degli affittuari, determinando un calo dei prezzi. Gli analisti ritengono che la situazione sia destinata a peggiorare fino al 2010, quando si aggiungerà una nuova sfida, quella demografica. Infatti, i figli del baby boom post bellico andranno in pensione e la domanda di uffici diminuirà ancora.

Pressioni sul mercato belga

E’ sotto pressione anche il mercato belga degli uffici, con il tasso medio di locali affittati che è sceso del 2% nel 2003. Inoltre, molti fondi immobiliari quotano a valori di gran lunga superiore al Net asset value (Nav). Tuttavia, l’industria potrebbe beneficiare del crescente ruolo strategico di Bruxelles come capitale dell’Unione europea, in quanto il portafoglio è concentrato nella città belga. Ha una vocazione internazionale, invece, l’Olanda, come testimonia il fondo Rodamco Asia, che non investe per nulla nel Vecchio continente, essendo focalizzato nel Far East.