“Il mercato immobiliare italiano è in una fase di difficoltà per l’allargamento della forbice fra domanda-offerta”: si allungano i tempi di vendita e i prezzi, nel primo semestre, sono in calo tra il 3 e il 5%. E’ quanto afferma Guido Lodigiani, direttore dell’Ufficio Studi di Gabetti. “I tempi di vendita – afferma – sono diventati strutturalmente lunghi, in media intorno ai 6 mesi al Centro-Nord e intorno ai 4 mesi al sud. Il numero di transazioni residenziali a livello italiano è in sensibile diminuzione rispetto allo scorso anno”.
Anche le disponibilità di spesa dei potenziali clienti sono “in leggera contrazione, complici le politiche creditizie restrittive, mentre le aspettative dei venditori sono state riviste solo parzialmente al ribasso. Le trattative d’acquisto sono sempre più serrate, con sconti medi del 15% sul prezzo iniziale di vendita”.
La difficoltà del mercato delle case in Italia – secondo la Gabetti – è particolarmente evidente sulla fascia centrale della clientela (media) e il mercato si polarizza fra mercato delle case di pregio e quello legato ad immobili di qualità più bassa. Le quotazioni nel primo semestre 2008 sono segnalate in lieve (3-5%) flessione in quasi tutti i capoluoghi. Questo rallentamento dei valori ha toccato anche il mercato del lusso, con gli acquirenti che cercano l’occasione favorevole sulla quale sono pronti subito a buttarsi”.
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Il mattone si sgonfia, prezzi «reali» in calo
Nomisma: non accadeva da dieci anni. A Milano e Roma vendite giù tra il 12 e il 20%
MILANO – Diminuiscono i mutui accesi, si riduce il numero di «acquisti», aumentano i tempi di vendita (fino a sei mesi) e i prezzi delle case restano più o meno stabili. Risente della situazione di «crisi» e dell’allarme inflazione anche il mercato immobiliare (in termini di fatturato, il 6% del Prodotto interno lordo). Gli italiani sono sempre meno propensi all’acquisto come dimostra lo studio presentato ieri da Nomisma: nel 2007 ci sono state 40 mila compravendite di abitazioni in meno rispetto al 2006 (-4,6%) e un decremento dell’1,2% dell’erogazione dei mutui. Non solo. Pochissime le famiglie italiane che hanno intenzione di comprare un’abitazione nei prossimi dodici mesi: 1,8% contro il 7% di inizio anni 2000.
Un mercato definito «ingessato» dall’osservatorio economico bolognese che per il 2008 prevede una riduzione di compravendite di 80 mila unità (-10%). La situazione abitativa torna così ai tempi del 2002, quando il costo dei mutui si attestava sulla misura odierna. E il valore totale delle case vendute, che nel 2007 è stato pari 123 miliardi di euro, nel 2008 dovrebbe attestarsi attorno ai 110 miliardi (-10,5%). Nelle grandi aree urbane la riduzione delle compravendite ha toccato quota 9,3%. Eppure, nonostante ciò, sarà «difficile immaginare una riduzione dei prezzi, se non quella veicolata dall’inflazione» come ha specificato il presidente Nomisma Gualtiero Tamburini, che ha poi aggiunto: «nessun rischio di tracollo come in Usa e in Spagna».
La nostra frenata è meno importante rispetto a quella americana e «le situazioni di insolvenza, stanti le politiche prudenti delle banche e delle famiglie, fanno sì che il fenomeno sia sotto controllo». Tant’è che su cinque milioni di famiglie alle prese con un mutuo, «solo il 2% è in difficoltà nei pagamenti delle rate». Inoltre, mentre in Italia durante il decennio d’oro tra il 97 e il 2007 si costruiva poco, in Spagna, nonostante una popolazione inferiore alla nostra, la produzione è stata tripla e ha prodotto un eccesso di offerta.
Nell’immediato futuro i costi degli appartamenti (per la prima volta in quattro città come Milano, Bologna, Firenze e Venezia i prezzi reali delle case diminuiscono tra lo 0,5% e l’1% rispetto al 2007) rimarranno stabili, anche se «non è da escludere, nella seconda metà dell’anno, una flessione dei prezzi» come spiega Luca Dondi, analista mercato immobiliare Nomisma Real Estate: «potrebbero diminuire dal 3 al 5% per le periferie delle grandi città come Roma, Bologna e Milano».
Situazione stabile invece nei centri delle metropoli, dove le quotazioni rimarranno uguali. Le forti flessioni di vendita degli immobili nel 2007, secondo l’osservatorio, continueranno a essere registrate anche nel corso di quest’anno. «Bologna ha registrato un decremento dell’11,4% nel 2007 – spiega Dondi – e nel 2008 potrebbe subire una flessione tra il 15 e il 20%, Roma ha subito una flessione dell’8,2% nel 2007 che potrebbe arrivare quest’anno al 12%». Per Milano, che l’anno scorso avrebbe perso circa «l’11,8% in termini di contratti stipulati, è prevista nel 2008 una flessione tra il 15% e il 16%».
Una situazione che non fa bene nemmeno ai titoli immobiliari che negli ultimi dodici mesi hanno perso, secondo l’osservatorio bolognese, il 58,1% portando la capitalizzazione delle società del settore quotate in Borsa sotto i 4 miliardi. «Il mercato immobiliare – ha lanciato un appello Tamburini – è un mercato strategico, e bene farebbe il governo a metterlo in sicurezza con interventi ad esempio sulle imposte di registro, sull’Iva, affinché inoltre i fondi immobiliari e le società quotate possano lavorare più largamente anche importando capitali all’estero».
Corinna De Cesare
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