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(WSI) – Di “bolla immobiliare” si parla ormai da più di due anni. Dopo l’incredibile aumento dei prezzi avvenuto un po’ in tutto il mondo tra il 1997 e il 2002, con punte superiori anche al 100 per cento, molti esperti si sono accorti che ormai si correva verso lo sboom. Ovvero verso una brusca virata e forse anche un declino dei prezzi. Da allora i segnali d’allarme di sono moltiplicati: prima L’Economist, con il suo Osservatorio internazionale, poi altri centri di ricerca e infine, più di recente la Banca centrale europea e anche la Banca d’Italia.
Ma il grido d’allarme non è servito a nulla. I prezzi hanno continuato a salire anche negli ultimi due anni, come se niente fosse. Ad oggi, proprio L’Economist ha calcolato che in Irlanda l’incremento dei prezzi immobiliari è stato tra la fine del 1997 e la fine del 2004 del 187 per cento. In Gran Bretagna del 147 per cento, in Spagna del 131, in Australia del 113, in Francia del 90, in Italia e Stati Uniti del 65 per cento. Uniche eccezioni nel panorama internazionale il Giappone e la Germania, con incrementi negativi o pressoché uguali a zero.
Insomma la domanda di fondo resta per ora inevasa: quando finirà questa folle corsa al mattone? C’è chi sostiene che c’è ancora molto carburante per la macchina dell’aumento dei prezzi. Infatti, se qualche dubbio si può nutrire per alcuni paesi come Irlanda, Gran Bretagna, Australia e Spagna, gli stessi numeri direbbero che il 65 per cento in più di Italia e Stati Uniti forse non è troppo. Anche perché negli anni precedenti, fra il 1993 e il 1997 c’era stata una caduta anche nominale dei prezzi. Non è un caso che, per quanto riguarda il nostro paese, l’Osservatorio immobiliare Nomisma ha calcolato che soltanto da poco si sono raggiunti i prezzi in termini reali del 1992, quando ci fu l’apice del precedente ciclo.
Ma altri dati sulla capacità di spesa delle famiglie mostrano invece che non è mai stato così caro in termini di tot annualità di reddito acquistare casa. In ogni caso un fatto è certo: il boom prima o poi finirà. Non si sa quando (nessuno ha la sfera di cristallo), ma, come diceva il Keanu Reaves di “Matrix Revolutions”, «tutto ciò che ha un inizio ha anche una fine». È accaduto così anche al boom della Borsa, che sembrava interminabile, e invece poi è finito in un bagno di sangue per i piccoli e grandi investitori. Eppure, anche per i mercati azionari, più volte era stato lanciato in precedenza l’allarme per la loro “esuberanza irrazionale”, ma prima che la bolla scoppiasse passarono altri duetre anni.
Il problema vero, però, non è se i prezzi si bloccheranno e infine scenderanno, ma come questo avverrà: se con un soft landing o con una brusca caduta. Ci sarebbe soft landing se i prezzi si fermassero e magari scendessero di un po’, ma senza strappi. Ci sarebbe un crollo se improvvisamente il ciclo immobiliare cambiasse segno e prezzi scendessero. Quest’ultima eventualità, nonostante tutto, sembra assai improbabile, soprattutto in paesi, come l’Italia e gli Usa, dove i prezzi non sono cresciuti a ritmi esagerati.
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