CASA, FUGA
DALLE GRANDI CITTA’

17 Febbraio 2006, di Redazione Wall Street Italia

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(WSI) – Fuga dai centri delle grandi città verso le zone periferiche e, soprattutto, in direzione dei comuni confinanti. È l´effetto del caro-casa registrato dal Report Gabetti presentato ieri. Nel periodo 2000-2005 le compravendite di immobili residenziali nelle maggiori città italiane sono aumentate del 3,9%, mentre nei comuni dell´hinterland le case acquistate hanno fatto registrare un incremento boom del 20,6%.

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«Questo fenomeno – rileva Dario De Simone, direttore dell´Ufficio studi Gabetti – è collegato all´impossibilità per molti acquirenti di trovare nei centri delle grandi città case a prezzi accessibili. I potenziali compratori, quindi, sono costretti a indirizzare le loro ricerche verso zone che permettono di concludere l´acquisto a valori più abbordabili». L´esodo riguarda in particolare le giovani coppie e gli immigrati. La tendenza viene confermata da Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari.

Breglia sostiene che nello stesso periodo preso in considerazione da Gabetti le compravendite nei comuni dell´hinterland delle 10 grandi città italiane sono aumentate di circa il 25%, mentre la distribuzione degli affari conclusi nelle metropoli ha fatto registrare significativi spostamenti: nelle zone centrali si è passati dal 28,5% del 2000 al 19,4% dello scorso anno. Nelle zone periferiche, rispetto al 40,2% del 2000, a fine 2005 le compravendite si sono attestate a quota 47,4%. La scelta dei compratori, oltre che dal prezzo, è condizionata dalla volontà di trovare immobili di qualità, preferibilmente con garage, vicini a supermercati e dotati di servizi di trasporto adeguati.

Il mercato residenziale conferma la progressiva tendenza alla «crescita zero» dei prezzi delle case. «La fase marcatamente espansiva è ormai definitivamente alle spalle – rileva Luca Dondi, analista di Nomisma – e si misurano già gli effetti dell´atterraggio morbido delle quotazioni che nel 2006 dovrebbero portare a un aumento limitato al 4-5%». Per Guido Lodigiani, responsabile dell´ufficio studi di Tecnocasa, l´incremento medio dei valori nelle grandi città previsto per quest´anno è del 3,8%. Breglia ipotizza aumenti dei prezzi praticamente in linea con l´inflazione. Un calo degli affitti (circa il 5%) viene segnalato dalla Gabetti.

Per l´effetto combinato della stabilizzazione dei prezzi delle case e del contestuale arretramento degli affitti, i rendimenti annui lordi da locazione delle abitazioni sono in lieve flessione con valori che, alle migliori condizioni, oscillano tra il 4,1% ed il 4,9%. Migliore risulta il rendimento lordo che i proprietari ottengono con l´affitto dei box: zone centrali 6,2%, semicentrali 6,8%, periferiche 5,9%. Gli acquirenti si stanno dimostrando sempre più attenti e selettivi nelle loro scelte. I tempi necessari per concludere la compravendita si sono prolungati, mentre aumenta il differenziale tra prezzo richiesto e prezzo finale (intorno al 12%). Quest´anno, le compravendite di case dovrebbero far registrare un calo del 2,2%, mentre il segmento dei box spunterebbe un + 4,3%.

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