Ammortamenti: ecco le nuove regole

Fabbricato e terreno sono separati dall’ammortamento in quanto il costo del bene strumentale , ai fini del calcolo delle quote deducibili , va scorporato del costo dell’area su cui è costruito e di quella pertinenziale. E’ quanto stabilito dall’articolo 36, comma 7, del decreto legge n. 223 del 4 luglio scorso , disponendo l’applicazione di questa disciplina a decorrere dal periodo d’imposta in corso alla data di entrata in vigore del decreto anche per le quote di ammortamento relative ai fabbricati costruiti o acquistati nel corso di periodi di imposta precedenti, precisando inoltre che “….che il costo delle aree su cui si è edificato è quantificato in misura pari al maggiore tra quello esposto in bilancio e quello corrispondente al 20 per cento e, per i fabbricati industriali, al 30 per cento del costo complessivo…”. Un principio questo che nasce dalla necessità di uniformare la materia dell’ammortamento ai principi contabili internazionali Ias/Ifrs. In via preliminare, è opportuno ricordare come , pur essendo considerati come beni strumentali, i terreni non sono ammortizzabili in quanto non sono suscettibili di deperimento e consumo, e, quindi, non presentano i requisiti previsti sia dalla normativa civilistica che da quella fiscale. Diverso il discorso per quanto riguarda le costruzioni rurali che assumono autonoma rilevanza rispetto ai terreni su cui insistono, ai fini della determinazione del reddito d’impresa, nel senso che il relativo costo di acquisizione, trattandosi di beni strumentali, è ammortizzabile secondo le regole ordinarie. Un principio fatto proprio anche dagli Ias per i quali il valore residuo di un bene deve essere misurato ricorrendo al principio del fair value. E’ sulla base di tali premesse che, se i componenti di un bene hanno vita utile differente e sono significativi, gli stessi devono essere ammortizzati separatamente. E’ questa proprio l’ipotesi prevista dall’articolo 36, comma 7, del decreto legge n. 223 del 2006: i terreni, in base allo Ias 16 (paragrafo 58), fatta eccezione per particolari situazioni (cave, siti utilizzati per discariche e altre situazioni simili), non devono essere ammortizzati, in quanto hanno vita utile illimitata. Si tratta, tuttavia, di uno scoporo da attuare solo nel caso specifico di un fabbricato “cielo terra”, cioè nel caso in cui vi sia coincidenza tra proprietà dell’intero fabbricato e proprietà del terreno sottostante. Non va effettuato nessuno scorporo nel caso in cui il fabbricato di proprietà consiste in una quota parte del fabbricato, poiché, in tal caso, l’impresa non è titolare anche del terreno sottostante.
Il valore del terreno da scorporare può anche essere determinato, in assenza di uno specifico riferimento a un costo di acquisto o a un valore di perizia, utilizzando una base percentuale rispetto al valore globale del terreno e del fabbricato. Cosa succede nel caso di un terreno acquisito in leasing ? Appare evidente, con il ricorrere di tale fattispecie, che , così come non sono ammesse in deduzione dal reddito d’impresa le quote di ammortamento di un terreno strumentale, non sono neanche deducibili i canoni di locazione finanziaria relativi a un terreno acquisito in leasing. Principio questo chiarito dallo Ias 17 per il quale terreni e fabbricati di un contratto di leasing sono considerati separatamente ai fini della classificazione del leasing. Se alla scadenza la proprietà di entrambi passa al locatario, il terreno e il fabbricato si classificano come leasing finanziario, intendendolo come un unico leasing o come due leasing. Viene inoltre puntualizzato che all’atto della classificazione e della contabilizzazione di un leasing di terreni e fabbricati, è necessario valutare la distinzione (o meno) dei pagamenti minimi dovuti per il leasing suddivisi traquota relativa al terreno e quota relativa al fabbricato in base al rapporto fra i rispettivi fair values (valori equi). Qualora sia possibile suddividere attendibilmente i pagamenti dei canoni tra questi due elementi, l’intero leasing è classificato come un leasing finanziario, a meno che non sia evidente che entrambi gli elementi sono leasing operativi, nel qual caso l’intero leasing è classificato come leasing operativo.
di Alberto Savarese