Immobiliare Italia: i rendimenti più alti sono qui

4 marzo 2016, di Cristiano Bellavitis

Le recenti politiche monetarie accomodanti delle banche centrali, e i conseguenti tassi di interesse prossimi allo zero, hanno ridotto notevolmente la possibilità di ottenere ritorni soddisfacenti.

Le obbligazioni dei governi Europei rendono generalmente meno dell’1%. Le obbligazioni aziendali, nonostante siano più rischiose, non si discostano molto da questi ritorni sull’investimento. A fronte di queste cifre, molti risparmiatori sono alla ricerca di investimenti che possano garantire cifre più consistenti.

Nel contesto attuale, il mattone torna ad essere un investimento interessante sia per i bassi tassi sui mutui sia per i rendimenti da locazione.

Molte banche offrono un mutuo trentennale a tasso fisso intorno al 3% (ad inizio 2016). Considerando che mettendo a reddito un immobile nelle maggiori città italiane si può ottenere un rendimento (affitto/costo dell’immobile) medio del 5%, non sorprende che, nonostante i recenti cali, una recente inchiesta del Centro Einaudi in collaborazione con Intesa San Paolo dimostri che il 69.8% degli investitori immobiliari si dichiara soddisfatto dell’investimento effettuato (Link).

Il ritorno sull’investimento però varia considerevolmente da città a città.

Studiando gli immobili residenziali in vendita sul sito Immobiliare.it si può notare che i rendimenti oscillano tra il 3.4% di Caserta e il 6.5% di Novara. Su un investimento di 200.000 euro, questo si traduce in una differenza di ben 517 euro mensili di affitto ricevuto (566 euro di affitto mensile per Caserta, 1083 euro per Novara).

Quindi, a parità di esborso, i ritorni variano notevolmente.

La classifica comune per comune

Nelle prime cinque posizioni per rendimenti offerti si trovano principalmente comuni del Nord Italia. Vicenza (6.4%), Udine (6%), Perugia (6%) e Ferrara (6%) offrono tutte un rendimento quasi doppio rispetto al costo (in interessi) di un mutuo.

Questi rendimenti sono di gran lunga superiori a quelli offerti dalle grandi città quali Roma (4.8%), Milano (5.5%), e Napoli (4.6%).

Infatti, sebbene i grandi comuni offrano affitti superiori (800 euro per un appartamento di 60mq in media), richiedono un investimento iniziale molto maggiore (193.000 euro per un appartamento di 60mq). I grandi comuni sono anche i più rischiosi da un punto di vista di insolvenza potenziale.

Nonostante i residenti dei grandi comuni abbiano un reddito superiore alla media nazionale, la differenza non compensa i maggiori costi necessari per affittare un appartamento. A Roma, Milano e Napoli, il cittadino medio spende il 32% del suo salario per affittare un appartamento di 60mq, a fronte della media nazionale del 22%.

Gli immobili meno abbordabili si trovano a Firenze dove è necessario spendere addirittura il 37% del salario mensile, mentre a Cosenza è sufficiente il 12%.

Una strategia di investimento a caccia di buoni rendimenti deve quindi discostarsi dall’investire esclusivamente nella propria città. Se è pur vero che un investimento di successo si basa sulla conoscenza del mercato, spesso si possono ottenere informazioni su altri mercati immobiliari con discreta facilità.

Sia i rendimenti, derivanti dai costi di acquisto e affitti medi, che il rischio di insolvenza, derivante dal reddito medio in relazione al costo, variano in maniera consistente tra regione e regione, e spesso tra comuni limitrofi.

Ad esempio, nonostante Torino, Novara e Cuneo distino solo un’ora di macchina, i rendimenti offerti sono molto differenti.

Torino offre un rendimento del 5.1%, Novara del 6.5%, Cuneo solamente del 3.8%. Nell’esempio precedente di un investimento di 200,000 euro, questo si traduce in 1083 euro al mese per Novara, contro gli 850 per Torino e i 633 per Cuneo.

In molti casi l’investimento immobiliare mette a reddito (e a rischio) l’intero patrimonio familiare, vale la pena quindi scegliere con cura dove investire.

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