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Calcolo valore nuda proprietà di un immobile

Valutazioni immobili7° Lezione

25 gennaio 2016, di Alessandra Caparello

Una soluzione alternativa alla classica compravendita immobiliare, specie per chi necessita di liquidità, è quella di vendere la nuda proprietà di un immobile, mantenendo il diritto di usufrutto finchè si è in vita. Per calcolare il valore della nuda proprietà è necessaria una valutazione che effettua l’esperto. Ma prima cerchiamo di capire meglio cosa si intende per vendita della nuda proprietà.

Vendere la nuda proprietà di un immobile

La vendita di questa proprietà di un immobile permette di trasferire all’acquirente la proprietà dello stesso ma il diritto di godimento rimane a capo del venditore per tutta la vita o per un termine stabilito preventivamente dalle parti. Per chi compra il vantaggio è quello di pagare un immobile ad un prezzo più basso rispetto al valore di mercato, mentre chi vende avrà un introito immediato, conservando il diritto di usufrutto, ossia il diritto di godere del bene anche se di proprietà altrui.

Al decesso del venditore o ad un termine prefissato l’immobile entra nella piena titolarità dell’acquirente. L’usufruttario ha il diritto di usare l’immobile con “la diligenza del buon padre di famiglia”, affrontare le spese ordinarie di manutenzione e custodia, nonché pagarne le imposte. L’acquirente nudo proprietario deve fronteggiare invece le spese straordinarie indicate dall’articolo 1005 del Codice civile.

“Le riparazioni straordinarie sono a carico del proprietario. Riparazioni straordinarie sono quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta. L’usufruttuario deve corrispondere al proprietario, durante l’usufrutto, l’interesse delle somme spese per le riparazioni straordinarie”.

Tuttavia l’elenco non è esaustivo quindi, sono ad esempio reputate riparazioni straordinarie quelle necessarie per la ricostruzione di un immobile quasi interamente crollato, sempre che esso non sia pregiudicato nelle sue strutture portanti.

Il valore della nuda proprietà

Per stabilire il valore della nuda proprietà di un immobile si deve tenere in considerazione la durata del diritto di godimento che si lascia in capo al venditore. Se esso è a vita, quindi fino al decesso del titolare del diritto, il valore della nuda proprietà si basa sull’aspettativa di vita, ossia il numero di anni di vita prevista in base ad una certa età.

Nella perizia redatta dal valutatore sul valore di mercato dell’immobile in piena proprietà si applicano dei coefficienti che variano in base all’età dell’usufruttario.

  • Età: da 0 a 20 anni- Usufrutto: 95%- Nuda proprietà 5%
  • Età: da 21 a 30 anni- Usufrutto: 90%- Nuda proprietà 10%
  • Età: da 31 a 40 anni- Usufrutto: 85%- Nuda proprietà 15%
  • Età: da 41 a 45 anni- Usufrutto: 80%- Nuda proprietà 20%
  • Età: da 46 a 50 anni- Usufrutto: 75%- Nuda proprietà 25%
  • Età: da 51 a 53 anni- Usufrutto: 70%- Nuda proprietà 30%
  • Età: da 54 a 56 anni- Usufrutto: 65%- Nuda proprietà 35%
  • Età: da 57 a 60 anni- Usufrutto: 60%- Nuda proprietà 40%
  • Età: da 61 a 63 anni- Usufrutto: 55%- Nuda proprietà 45%
  • Età: da 64 a 66 anni- Usufrutto: 50%- Nuda proprietà 50%
  • Età: da 67 a 69 anni- Usufrutto: 45%- Nuda proprietà 55%
  • Età: da 70 a 72 anni- Usufrutto: 40%- Nuda proprietà 60%
  • Età: da 73 a 75 anni- Usufrutto: 35%- Nuda proprietà 65%
  • Età: da 76 a 78 anni- Usufrutto: 30%- Nuda proprietà 70%
  • Età: da 79 a 82 anni- Usufrutto: 25%- Nuda proprietà 75%
  • Età: da 83 a 86 anni- Usufrutto: 20%- Nuda proprietà 80%
  • Età: da 87 a 92 anni- Usufrutto: 15%- Nuda proprietà 85%
  • Età: da 93 a 99 anni- Usufrutto: 10%- Nuda proprietà 90%.

In linea generale tanto più è avanti con l’età il venditore, quanto più alto è il prezzo di acquisto.

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