COME (E SE) CAVALCARE IL BEAR MARKET IMMOBILIARE

30 ottobre 2007, di Redazione Wall Street Italia

*Questo documento e’ stato preparato da Alessandro Fugnoli, strategist di Abaxbank ed e’ rivolto esclusivamente ad investitori istituzionali ovvero ad operatori qualificati, così come definiti nell’art. 31 del Regolamento Consob n° 11522 del 1° luglio 1998 e successive modifiche ed integrazioni. Le analisi qui pubblicate non implicano responsabilita’ alcuna per Wall Street Italia, che notoriamente non svolge alcuna attivita’ di trading e pubblica tali indicazioni a puro scopo informativo. Si prega di leggere, a questo proposito, il disclaimer ufficiale di WSI.

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(WSI) –
Riporta il Telegraph inglese che a Detroit è stato recentemente venduto un quadrilocale in centro (vicino alla sede storica della Motown, la casa discografica della musica soul) per settemila dollari (4900 euro). Si tratta di un caso limite, ma il costo di una casetta (non di un appartamento) in molti quartieri di Detroit non supera i 25mila dollari (17,600 euro). Siamo in linea con Soweto o con le favelas ristrutturate di Sao Paulo.

Sta venendo in mente a più d’uno di investire nell’immobiliare americano. Dopo tutto il dollaro è sempre il dollaro, l’America è sempre l’America e il mattone è sempre il mattone. Se poi sono a sconto tanto meglio. Proprio per questo discorso e’ probabile che ci sia già una certa collocabilità di prodotti legati al settore. E tuttavia, salvo eccezioni anche rilevanti (come dice la Fed, il real estate è sempre un mercato locale che fa storia a sé), da un punto di vista macro ci saranno condizioni ancora più convenienti fra un anno, come minimo.

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In primo luogo il dollaro, fra un anno, difficilmente sarà più forte di oggi. Certo, se tutto andrà davvero bene l’economia americana (come ha detto Evans della Fed di Chicago) sarà in riaccelerazione moderata a partire dalla metà del 2008 e il dollaro potrà apparire più interessante, ma l’eventuale recupero sarà con ogni probabilità da una base ancora più debole di quella attuale.
In secondo luogo i bear market immobiliari, storicamente, durano delle eternità se comparati ai bear market azionari medi (se cioè escludiamo i ribassi monstre degli anni Trenta e degli anni Settanta). Il bear market immobiliare americano della prima metà degli anni Novanta, ad esempio, è durato in California 54 mesi (in gran parte dei quali, per inciso, il mercato azionario si mosse al rialzo). E’ del resto ben nota la posizione a riguardo di Greenspan, che ancora oggi ha ribadito che i prezzi delle case scenderanno a lungo e “in modo piuttosto significativo”.

In realtà, a scendere dal piano continentale a quello regionale, si nota nell’immobiliare americano una dinamica che ricorda per certi aspetti quella dello sboom azionario del 2000-2002. Così come allora furono i titoli di crescita a sopportare tutto il peso del ribasso (molti value, per contro, ressero bene o addirittura salirono), così è già evidente come il bear market immobiliare stia infierendo nell’ovest e nel sud degli Stati Uniti, ovvero là dove era esploso (il centro e l’est, per contro, sono molto più tranquilli).


Phoenix, la Florida e San Diego sono l’equivalente odierno dei titoli Internet e telecom ai tempi della bolla. Da un punto di vista sociale e politico la crisi immobiliare è la crisi dei proprietari subprime, cioè dei poveri. Da un punto di vista economico, tuttavia, l’impatto maggiore, in assoluto, è sui ceti medioalti. La casa è certamente un bene più diffuso tra la popolazione rispetto all’azionario, ma l’effetto economico e le ripercussioni sui consumi dello scoppio della bolla si distribuiscono socialmente su una linea simile a quella dei bear market azionari.

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La cosa non è priva d’importanza dal punto di vista macro. L’elemento psicologico che induce ad accrescere potentemente i consumi o a contrarli non è il gonfiarsi o il contrarsi dei propri asset azionari o immobiliari (entro certi limiti, naturalmente) quanto il conquistare o perdere il posto di lavoro (o il considerarlo sicuro oppure a rischio). Se questo è vero, i dati sull’occupazione dei prossimi mesi continueranno a essere più importanti dei dati sui prezzi delle case, per pesanti che possano essere, per valutare la possibilità o meno di recessione negli Stati Uniti.

Ci sono del resto aree, come Silicon Valley per l’Information Technology o San Diego per il biotech, in cui è normale che i prezzi delle case raddoppino o si dimezzino nell’arco di due-tre anni in funzione dell’andamento di mercato e borsistico del settore. Per un ingegnere di quelle zone contano però di più le stock option e il mercato del lavoro del prezzo della casa. In altre parole, è ben diverso l’effetto macro di una discesa dei prezzi delle case dovuta al fatto che si è costruito troppo (come è stato dal 2002 al 2006) da quello di una discesa dovuta al fatto che (ad esempio) una crisi dell’informatica provoca ondate di licenziamenti che costringono chi ha perso il lavoro a vendere la casa (come è stato a San Francisco nel 2000-2003). Nel secondo caso si tira la cinghia sul serio, nel primo molto meno. Operativamente, fino a prova contraria, nonostante il levarsi di voci anche autorevoli sull’inevitabilità della recessione, suggeriamo di leggere bene le labbra di Bernanke quando parla di crescita moderata per il prossimo periodo.

Certo, i nervi di chi è investito sull’azionario o sui crediti verranno sottoposti alla dura prova di mesi di dati macro non esaltanti, ma non per questo i dati in rallentamento si trasformeranno in dati negativi. Le borse non hanno davanti una strada particolarmente facile o piacevole per i prossimi due trimestri. Il percorso sarà tortuoso e accidentato, ma non necessariamente negativo. Certo, gli utili di questo terzo trimestre sono uguali a quelli del terzo trimestre del 2006, ma le circostanze che li comprimono sono in parte eccezionali. Ci sono poi gli utili del resto del mondo, di segno largamente positivo rispetto a un anno fa. E poi c’è il grande aiuto delle banche centrali che, per la Fed, vuole dire altri ribassi dei tassi, a partire dai probabili 25 punti base di mercoledì prossimo.

Certo, William Poole ripete anche questa volta che non vede la necessità di tagliare, visto che, case a parte, l’economia e l’occupazione tengono bene. E poi c’è John Berry, il giornalista che il mercato considera ispirato dalla Fed, che scrive oggi un articolo per dire che la Fed non farà nulla.
Sarà, ma queste manovre ricordano quelle che precedettero il taglio del 18 settembre, preceduto da un fuoco di sbarramento che rese in realtà più sorprendente, dolce ed efficace il taglio di 50 punti base.

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