CASE & TASSE: GIUSTA RIFORMA O UNA PATRIMONIALE?

2 dicembre 2006, di Redazione Wall Street Italia

Il contenuto di questo articolo esprime il pensiero dell’ autore e non necessariamente rappresenta la linea editoriale di Wall Street Italia, che rimane autonoma e indipendente.

(WSI) – Tira un’aria nervosa fra il governo Prodi e quell’80% circa di italiani che possiedono una casa. Dopo il ritorno dell’imposta di successione, il via libera ai Comuni ad alzare l’imposta comunale sugli immobili (Ici) e l’aumento delle tasse per chi compra e vende un tetto prima di cinque anni, la tensione esplode proprio sul tema che richiederebbe maggiore concordia: la riforma del Catasto.

Il governo la presenta come una necessità per razionalizzare e rendere efficiente un’anagrafe che ormai è effettivamente più che obsoleta, mentre le associazioni di categoria la vedono come un nuovo mostro fiscale e gridano allo scandalo della «patrimoniale mascherata».
Il testo della discordia si nasconde nel «Disegno di legge delega per il riordino della tassazione», presentato dal governo in ottobre, e poggia su due pilastri che a dire il vero sembrano inesorabilmente porsi in contraddizione tra loro.

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Da un lato, infatti, il provvedimento prevede l’ancoraggio degli estimi catastali al valore patrimoniale della casa, e questo indubbiamente fa ritenere imminente una rivalutazione che tenga conto del boom immobiliare degli anni scorsi; dall’altro il testo assicura, nero su bianco, la «neutralità» dell’operazione sul gettito complessivo, ovvero l’esclusione a priori di aggravi fiscali.

Per il governo dovrebbe bastare questa promessa, inserita fra i criteri ispiratori del disegno di legge, a spazzare il campo da sospetti e polemiche.

Ma c’è chi è convinto che la garanzia non sia affatto credibile: «Quello che si sta mettendo a punto» dice a Economy, durissimo, il presidente di Confedilizia, Corrado Sforza Fogliani, che per primo ha lanciato l’allarme, «è un Catasto-truffa, che mette nelle mani dei politici di turno la possibilità di aumentare le tasse sulla casa ogniqualvolta serva fare cassa».

L’associazione di Sforza Fogliani, che riunisce i grandi proprietari di immobili, si fida così poco delle assicurazioni governative sull’«invarianza fiscale» da aver già quantificato, attraverso una simulazione, il gettito in più che finirebbe nelle casse dello Stato se il provvedimento dovesse essere approvato com’è: la stima è davvero notevole, oltre 30 miliardi di euro, di cui 20 solo di Ici, la qual cosa comporterebbe mediamente per i cittadini la triplicazione di quel che pagano oggi in tasse sulle case.

Non sono meno allarmati all’Unione dei piccoli proprietari (Uppi): «L’aggravio sulle spalle dei proprietari nell’arco di vent’anni» dice il presidente, Angelo De Nicola, «potrebbe raggiungere l’intero valore di un immobile».

QUASI UN ESPROPRIO

In altre parole, più che una patrimoniale mascherata, la novità potrebbe configurare addirittura un esproprio. Davvero c’è una tegola, anzi un mattone, di queste proporzioni che sta fischiando sopra la testa dei contribuenti italiani? Alla domanda di Economy, Alfiero Grandi, il sottosegretario all’Economia che ha la delega su questa materia, lo esclude con un tono quasi solenne: «Nel nostro testo» quasi sillaba «c’è scritto che l’operazione avverrà a invarianza di gettito.
E così sarà: se aumenta la stima del valore su cui si calcolano le tasse, dovranno scendere le aliquote».

Tutto, dunque, sarebbe finalizzato solo ed esclusivamente al recupero di equità ed efficienza degli uffici del Catasto.
«È fin troppo facile» prosegue Grandi «fare l’esempio dell’immobile storico in piazza di Spagna a Roma che oggi paga meno tasse di quello moderno in periferia. Ma ci sono sperequazioni all’interno dello stesso quartiere cittadino e perfino della stessa via.

Per non parlare dei due milioni di immobili ex rurali, oggi accatastati come magazzini per gli attrezzi o quasi, che nel frattempo sono diventati abitazioni, quando non vere e proprie ville. Noi solo di questo vogliamo occuparci».
Forse anche per rasserenare il clima tra governo e proprietari di case, il sottosegretario Grandi annuncia a Economy che comunque «le decisioni finali saranno prese solamente al termine di un grande dibattito» da tenersi nei prossimi mesi, aprendo così una sorta di teorico negoziato con i suoi detrattori di questi giorni: «La base del Catasto sarà il valore di mercato» specifica Grandi «ma non è detto che debba essere l’unico criterio.

Spero che Confedilizia ci faccia conoscere le sue proposte, come altri soggetti: a partire da economisti e docenti universitari».
Il primo economista (certo non di destra) che si pronuncia pubblicamente sulla materia è il collaboratore del gruppo di La Voce.info Alberto Zanardi, docente di scienza delle finanze a Bologna, un grande esperto del settore che Economy ha interpellato sui punti più controversi del provvedimento: «Che il Catasto abbia bisogno di una revisione» osserva Zanardi «è fuor di dubbio, e adottare il criterio del valore di mercato mi pare ragionevole».

Anche Zanardi, però, non se la sente di mettere la mano sul fuoco sul tema bollente delle tasse che verranno: «Una volta ancorati gli estimi al mercato» ammette l’economista «non è facile escludere che quella base sia usata per aumenti fiscali. Ma in ogni caso questo non potrebbe avvenire prima di alcuni anni: la revisione del Catasto non è uno scherzo».

Per rasserenare gli animi verrebbe proprio utile, a questo punto, la tanto annunciata «cedolare secca» sugli affitti, la nuova razionalizzazione fiscale che servirebbe per sottrarre questa forma reddito all’Irpef, e assoggettarla a una tassazione fissa al 20%.
Nelle scorse settimane ne avevano parlato Romano Prodi e il vicepremier Francesco Rutelli, e a un certo punto sembrava che fosse decisa. Ma i sostenitori della «cedolare secca al 20% sulla casa» avevano fatto i conti senza il viceministro dell’Economia, Vincenzo Visco, che ha ricordato la necessità di trovare la copertura finanziaria: così l’idea è rimasta fuori dalla prima stesura della Finanziaria, approvata finora dalla Camera.

È uno dei pochissimi temi su cui di questi tempi si possa pensare ad accordi bipartisan in Parlamento. Ci sta lavorando il presidente della commissione Bilancio del Senato, Enrico Morando, dei Ds: «Perché il provvedimento funzioni» dichiara a Economy «occorre mettere sull’altro piatto della bilancia la detraibilità del canone per l’affittuario, che però sottrarrebbe gettito e renderebbe più problematica la copertura».

L’OPPOSIZIONE È ANCOR PIÙ FAVOREVOLE DEL GOVERNO

«È così importante» osserva Benedetto Della Vedova, deputato di Forza Italia, «che per una volta si potrebbe anche fare a meno di preoccuparsi della copertura. Bisognerebbe farlo e basta». Un argomento che per definizione non può certo far breccia nel cuore di Visco.
Ma pare proprio che anche il viceministro si sia convinto dell’opportunità di tendere la mano ai proprietari di case e stia lavorando a un testo che aggiunge alla tassazione degli affitti al 20% e alla detraibilità per gli inquilini una misura tesa all’emersione del «nero», così che anche la lotta all’evasione abbia la sua parte. Ora si tratta solo di capire se ci sia il tempo per inserirlo nella Finanziaria prima della scadenza dei termini. Ed evitare così la… Catastofe.

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UNA SVOLTA, FINALMENTE. PERÒ SOLO PER IL FISCO

Il governo ha puntato giustamente a rompere il fronte comune tra venditore e acquirente. Ma i risultati…



Qualcuno ha detto che si trattava dell’ennesima stretta fiscale. Qualcun altro che era ora che qualcuno ci pensasse.
Di fatto, le nuove regole per la tassazione delle compravendite immobiliari tra privati sono una vera e propria svolta. L’acquisto e la vendita degli immobili sono sempre avvenuti dichiarando davanti al notaio un prezzo inferiore a quello reale. Conveniva a entrambe le parti, un po’ meno al fisco.

Il sistema è noto: era sufficiente far apparire un corrispettivo leggermente superiore al valore catastale per impedire l’intervento degli uffici fiscali. L’acquirente risparmiava sull’imposta di registro, il venditore sulla plusvalenza, altrimenti destinata a cumularsi con gli altri redditi.
E così il mercato immobiliare consentiva la circolazione di notevoli somme di denaro fuori da ogni controllo.

Il nuovo sistema, introdotto nella scorsa legislatura e affinato con i primi provvedimenti del governo Prodi, ha rotto questo fronte comune fra acquirenti e venditori. D’ora in poi, infatti, il compratore sconterà sempre l’imposta di registro sul valore catastale, qualunque sia il prezzo effettivo della vendita, che dovrà comunque essere attestato, e così viene meno ogni suo interesse a una dichiarazione falsa, tra l’altro pesantemente punita.
L’eventuale guadagno del venditore non si sommerà più a tutti gli altri redditi ma verrà tassato separatamente, con un’aliquota inizialmente fissata al 12,5%. Un prelievo accettabile, per il quale non vale la pena di rischiare sanzioni.

Il notaio che redige l’atto, d’altro canto, viene chiamato a collaborare con il fisco e diventa responsabile per l’applicazione dell’imposta sostitutiva. Infine, venditore e acquirente, a fine anno, potranno detrarre dalle loro imposte una parte della provvigione corrisposta all’agente immobiliare che li ha messi in contatto, così da attivare un circuito virtuoso di controlli incrociati.

Insomma, l’effetto complessivo delle misure introdotte sarebbe da valutare positivamente: nessuna perdita di gettito per l’imposta di registro, che nei fatti veniva già applicata ai valori catastali, e tassazione minima, ma sempre qualcosa di più del passato quando era praticamente pari a zero, sui guadagni del venditore. Possibilità di controlli anche sugli intermediari e, infine, forte limitazione di uno dei più formidabili strumenti di circolazione di denaro contante, causa ed effetto, a un tempo, di nuova evasione fiscale.

Alla luce delle novità più recenti, però, questi risultati non sono più garantiti.
Proprio la Legge finanziaria, infatti, contiene un complesso progetto di revisione del Catasto che potrebbe comportare una notevole rivalutazione delle rendite immobiliari. In tal caso è evidente che l’imposta di registro applicata sulla base del valore catastale coinciderebbe con una tassazione sul valore effettivo del bene.

In pratica, il venditore non avrebbe più alcun beneficio a pagare l’imposta di registro sul valore catastale perché questo non sarebbe tanto diverso da quello a cui vende effettivamente l’immobile.
Allo stesso tempo, uno degli ultimi emendamenti proposti al disegno di Legge finanziaria propone praticamente di raddoppiare, seppure con effetto dal 2009, l’imposta sostitutiva sulle plusvalenze degli immobili introdotta da pochi mesi.

Le novità nella tassazione delle compravendite immobiliari, pertanto, rischiano di essere vere agevolazioni solo per il fisco. Grazie agli incentivi transitori, a dichiarare gli effettivi valori degli immobili venduti, infatti, sarà sicuramente più facile ed efficace la programmata rivalutazione del Catasto, cioè di quell’insieme di dati e valori che costituisce la base di calcolo per l’applicazione della maggior parte dei tributi.

Francesco Tundo, Professore di diritto tributario all’Università di Bologna

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